Savills: tidak semua orang dapat menang di pasar real estate Thailand

Diskon dan promo memainkan peran utama dalam menjaga kestabilan pasar.

Seperti negara-negara tetangganya di Asia Tenggara, Thailand sangat terpengaruh oleh pandemi yang sedang berlangsung. Pembatasan tetap ada, dan banyak penghuni ekspatriatnya belum kembali ke properti mereka. Secara keseluruhan, bagaimanapun, Thailand telah bernasib lebih baik karena para pemilik lahan dilaporkan telah memberikan diskon yang luar biasa untuk tenant. Untuk penawaran perumahan, promo telah ditawarkan dan diamati bahwa permintaan  perumahan tapak (landed housing) telah meningkat dalam beberapa bulan terakhir.

Head of Professional Services Savills Bangkok Thailand, Jeremy O’Sullivan, mengatakan bahwa negara ini memiliki banyak ruang di hampir semua sektor pasar real estate. Hal ini membantu industri mempertahankan harganya sepanjang tahun lalu dan terus menawarkan paket serupa di 2021 ini.

Tantangan bagi pemilik lahan di sektor komersial, bagaimanapun, adalah bagaimana bersaing dengan ruang yang baru diluncurkan, yang ditawarkan pada titik harga sama dengan listing yang lebih lama.

“Ini bisa sangat sensitif di Bangkok karena terdapat begitu banyak pilihan, tidak semua orang bisa menang,” katanya.

“Akan ada sejumlah besar persaingan di pasar perkantoran. Kami pikir tarif akan terus menurun, karena gedung perkantoran yang lebih tua harus menawarkan benefit bagi penyewa yang ingin tetap tinggal atau untuk menarik penyewa baru,” tambahnya.

O’Sullivan mengatakan bahwa Savills mengalami penurunan rata-rata 4% pada harga hunian tahun lalu.

Dengan kasus-kasus baru Covid-19 yang melanda Bangkok, yang mungkin terus mengkhawatirkan bisnis dalam beberapa bulan mendatang, dia mengatakan bahwa skenario kembali ke kantor dimungkinkan pada Q4 tahun 2021.

“Kami melihat penurunan sekitar 5 poin persentase selama tahun 2020, dan kami memperkirakan tingkat hunian akan terus menurun selama beberapa tahun ke depan,” katanya.

“Beberapa perusahaan menemukan bahwa lebih baik bagi mereka untuk tetap di kantor dan tetap bekerja berdasarkan Tim A dan Tim B.

Secara keseluruhan, pasar sangat beragam, tetapi ada kemungkinan bahwa kita dapat melihat kembalinya aktivitas kerja dikantor yang lebih besar di Q4,” tambahnya.

Diamati bahwa telah terjadi penurunan aktivitas leasing di Bangkok. Meskipun ruang tetap tersedia di pasar perkantoran, penghuni dan penyewa mengambil pendekatan yang lebih hati-hati mengenai kapan mereka akan pindah ke ruang perkantoran baru.

“Sebagian besar penghuni memilih untuk ‘wait and see’ saat ini. Kami telah melihat penurunan yang sangat tajam dalam aktivitas leasing umum di mana kami telah berharap penyewa mengantri atau pindah ke ruang perkantoran baru. Secara umum, kami telah melihat ini sangat terhenti di pasar Bangkok,” tuturnya.

Ritel mempertahankan kekuatannya

Bangkok dikenal luas sebagai kota mode di Asia. Menurut O’Sullivan, daya tarik ini tidak berhenti selama pandemi, yang mana telah membantu mempertahankan aktivitas sewa dan permintaan ruang ritel.

Merek internasional terus merencanakan strategi masuk  ke pasar mereka dan tetap yakin akan keberhasilan prospek jangka panjang Thailand.

Sementara itu ritel memang mengalami penurunan aktivitas, e-commerce, khususnya, membantu menstabilkan sektor ini dengan menyumbang peningkatan penjualan sebesar 35% tahun lalu.

“Orang Thailand memiliki budaya ritel yang sangat kuat. Di daerah provinsi, Bangkok, dan di setiap kota besar, mal ritel dimanfaatkan sebagai tempat kumpul-kumpul. Keberadannya sangat penting di perkotaan. Kami berharap bahwa toko ritel fisik akan tetap penting bagi siapa pun yang memasuki pasar ini. Berinvestasi dalam toko fisik untuk pendatang baru di pasar atau mereka yang berekspansi, akan terus menjadi penting,” ujarnya.

“Seperti setiap negara berkembang lainnya dan pasar yang lebih maju, e-commerce masuk dan berkembang. Ini akan mengambil transaksi yang lebih besar dari total transaksi ritel dari tahun ke tahun. Kami melihat lonjakan 35% pada tahun 2020 secara langsung karena pandemi, yang benar-benar mempercepat tren itu,” tambahnya.

Sementara Bangkok secara umum terlihat baik di sektor ritel, dia mengatakan ada juga peritel yang tidak berjalan dengan baik.

Di pusat perbelanjaan besar seperti Siam Paragon, bisnis tetap bertahan, tetapi tidak demikian halnya dengan bisnis yang berlokasi di daerah lain.

“Bangkok adalah pusat fashion, pusat semua jenis ritel. Namun, di sisi lain, itu berarti ada beberapa mal yang akan terus menghadapi kesulitan yang mungkin tidak berhasil di pasar,” katanya.

“Seperti yang saya laporkan untuk sektor perkantoran, jika kita berbicara khusus untuk pasar Bangkok, memang ada pemenang dan ada yang kalah dalam hal lokasi. Mal yang sangat besar seperti Central World dan Siam Paragon akan terus mempertahankan tingkat okupansinya,” tambahnya.

Untuk mengatasi hal ini, Savills mengatakan bahwa mereka menerima laporan bahwa diskon diberikan kepada penyewa, dari serendah 20% hingga 100%, yang terakhir terjadi ketika lockdown diberlakukan di kota.

Selain toko-toko ritel tersebut, dia juga mengatakan bahwa industri makanan dan minuman turut membantu meningkatkan tingkat hunian di Bangkok.

Savills melihat tren ini tetap ada karena grup F&B internasional dan lokal terus mengisi tempat di Bangkok.

“Salah satu pendorong utama dari sedikit pertumbuhan okupansi yang kami lihat adalah makanan dan minuman. Ritel adalah lokasi sosial utama bagi orang Thailand. Ini terus berkembang karena orang Thailand suka menghabiskan waktu di pusat perbelanjaan, dan kami berharap tren ini tetap ada,” katanya.

Peningkatan di pasar perumahan

Pasar perumahan di Thailand juga meningkat karena diskon dan promo ditawarkan kepada pembeli rumah.

Menurut O’Sullivan, mereka melihat diskon hingga 50% untuk beberapa unit, sementara beberapa menawarkan mobil sebagai bonus pembelian.

Namun, ini bukanlah nilai jual utama dari properti ini. Savills mengamati bahwa telah terjadi peningkatan minat pada perumahan tapak, townhouse, dan properti second-hand.

“Kami melihat diskon besar-besaran hingga 50% di beberapa unit. Mereka membagikan mobil atau promo ‘beli satu gratis satu’. Ini adalah jenis penjualan dengan diskon yang tersedia dan telah bekerja dengan sangat baik,” ujarnya.

“Kami melihat bahwa rumah, rumah tapak, dan townhouse semakin populer. Kami telah melihat banyak pengembang memasuki ruang tersebut baru-baru ini. Dalam hal unit bekas untuk dijual kembali, ada banyak di pasaran. Ini sebagian karena ekspatriat yang meninggalkan negara atau mereka yang mencoba mengurangi jumlah total properti yang mereka miliki,” tambahnya.

Ketertarikan pada berbagai jenis tempat tinggal ini sebagian dapat dikaitkan dengan adanya pembeli yang mencari lebih jauh dari pusat kota, di mana mereka mampu membeli properti yang lebih besar.

Sementara Savills memperkirakan bahwa pembangunan di sektor perumahan akan melambat, proyek-proyek saat ini telah secara khusus melayani pasar yang berubah di Bangkok.

“Apa yang kami lihat sekarang adalah bahwa para pengembang telah memperlambat saluran produk mereka. Jadi, kami tidak akan melihat banyak pembangunan perumahan dari tahun ke tahun di Bangkok untuk beberapa waktu, tetapi kami juga mengamati di mana mereka berkembang. Mereka jauh lebih berhati-hati dengan penargetan mereka,” katanya.

“Mereka benar-benar mengejar permintaan yang sebenarnya. Calon pembeli dengan usia muda ingin berada di jalan utama atau di jalur kereta untuk memberi mereka akses mudah ke pusat kota. Jadi, secara keseluruhan, kami telah melihat bahwa kinerja pengembangan sangat baik. Begitu ekonomi membaik, kami mungkin melihat pasar perumahan yang lebih sehat di sini, di Bangkok,” imbuhnya.