Tingkat hunian perkantoran CBD Jakarta capai sub 80% untuk pertama kalinya

Tingkat hunian rata-rata turun 1,1% menjadi 79,2% pada Q2 2021.

Sebuah laporan baru-baru ini oleh Colliers mengatakan bahwa beberapa penyelesaian proyek di Jakarta ditunda karena adanya keterlambatan konstruksi, pembiayaan, atau kondisi pasar. Rasuna Said telah secara aktif berkontribusi pada pasokan perkantoran baru di CBD dalam kuartal berturut-turut.

Trinity Tower (sebelumnya dikenal sebagai Daswin Tower) mulai beroperasi secara resmi dan membawa pasokan kumulatif menjadi 6,96 juta m2 pada Q2 2021. Progres pembangunan gedung perkantoran di masa depan tercatat masih relatif lambat dan penyelesaian gedung-gedung tersebut kemungkinan akan dijadwalkan ulang.

Berikut selengkapnya dari Colliers:

Kami juga mencatat pertumbuhan pasokan aktif di luar CBD. Wisma Barito Pacific 2 resmi beroperasi, sehingga pasokan kumulatif menjadi 3,63 juta m2 pada Q2 2021. Beberapa gedung lain juga diharapkan siap pada paruh kedua 2021. Seperti CBD, penambahan pasokan perkantoran juga diperkirakan relatif terbatas dalam dua hingga tiga tahun ke depan.

Penjadwalan ulang penyelesaian menunjukkan fakta bahwa kegiatan konstruksi terus terkena dampak signifikan selama gelombang kedua pandemi. Sentimen pengembang telah, dapat dimengerti, dipengaruhi oleh campuran ketidakpastian, biaya pembangunan yang melonjak, dan keengganan untuk mengambil risiko di antara pemberi pinjaman. Meski pipeline pasokan relatif terbatas setidaknya untuk 2-3 tahun ke depan, tercatat beberapa proyek potensial saat ini sedang dalam tahap perencanaan. Sangat mungkin, jika pandemi selesai, ekonomi pulih, dan tuan tanah melibatkan penyewa yang berkomitmen, bahwa proyek akan segera dimulai.

Tanpa sektor dominan, tingkat kekosongan akan meningkat

Tingkat hunian rata-rata terus berada dalam tren menurun. Di CBD, tingkat hunian rata-rata tercatat sebesar 79,2% di Q2 2021, turun 1,1% QOQ. Ini adalah pertama kalinya tingkat hunian rata-rata di CBD turun di bawah 80%. Rata-rata tingkat hunian di CBD diperkirakan akan terus menurun hingga akhir tahun 2021. Namun, dengan tambahan pasokan yang diperkirakan relatif terbatas, penurunan tingkat hunian tidak separah kuartal-kuartal sebelumnya. Di luar CBD, tingkat hunian rata-rata tercatat sebesar 78,4%, turun 1,2% QOQ. Sebaliknya, penambahan pasokan yang relatif lebih besar di luar CBD dapat mengakibatkan berlanjutnya penurunan tingkat hunian rata-rata menjadi 2%-2,5% pada akhir tahun 2021.

Meski masih dalam fase negatif, tingkat permintaan ruang perkantoran, khususnya di CBD, tetap dinamis, didorong oleh industri seperti pengiriman, logistik, pengolahan makanan hewan, e-commerce, produk konsumen, dan konstruksi yang masih mencari ruang baru, baik di bangunan yang sudah ada atau sebagai perluasan. Permintaan ruang perkantoran mungkin berasal dari perusahaan milik negara yang berencana membangun gedung sendiri. Ketika masa konstruksi dimulai, mereka mungkin mencari ruang perkantoran sementara di gedung perkantoran komersial (swing demand).

Di sisi lain, kami mencatat bahwa ada beberapa pengurangan ruang penyewa perkantoran skala besar oleh perusahaan di industri asuransi, teknologi, jasa, perhotelan, perjalanan, dan ritel. Namun, pengurangan ruang oleh perusahaan ini tidak berarti penurunan kinerja bisnis, tetapi lebih karena efisiensi biaya.

Coworking space juga kembali dioptimalkan sebagai model bisnis, karena selama ini ekspansinya terlalu agresif. Saat ini, beberapa pemain besar di bisnis coworking space sedang menekan pengeluaran dengan mengupayakan terminasi dini atau renegosiasi dengan tuan tanah, terutama dalam hal masa sewa. Namun, masa depan coworking space diperkirakan akan cerah, karena banyak perusahaan yang terkena dampak pandemi akan mengadopsi fleksibilitas bisnis yang lebih besar di masa depan.

Saat ini mungkin adalah waktu terbaik untuk bernegosiasi; harga sewa diharapkan menjadi lebih range-bound

Tahun yang penuh gejolak telah membuat penurunan yang signifikan dalam sewa perkantoran. Perusahaan yang telah dirampingkan telah berdampak pada hunian, dan sewa terus mendapat tekanan dari ruang bayangan dan pasokan masa depan yang besar. Tuan tanah dengan kekosongan yang muncul mulai menyesuaikan ekspektasi sewa dengan skala yang lebih besar. Saat ini rata-rata sewa di CBD tercatat sebesar Rp249.537. Kami mencatat sekitar 15% dari total gedung perkantoran yang beroperasi telah mengurangi tarif sewa, yang diperkirakan akan terus menurun, yang mengarah ke koreksi sewa tahun 2021 sebesar 4% YOY di CBD.

Sebaliknya, di luar CBD, rata-rata sewa meningkat menjadi Rp185.447 pada Q2 2021. Pertumbuhan ini disebabkan oleh beroperasinya gedung perkantoran baru yang menetapkan harga sewa lebih tinggi dari rata-rata pasar untuk area di luar CBD. Namun demikian, juga karena adanya penyelesaian gedung baru, rata-rata sewa di area di luar CBD diperkirakan akan berkontraksi pada akhir tahun 2021.

Dalam hal yang masih merupakan situasi pasar penyewa, sebagian besar tuan tanah terus akomodatif terhadap tuntutan penghuni dan menawarkan sewa yang ditransaksikan secara kompetitif kepada penyewa. Insentif lot juga diberikan, seperti tunjangan perlengkapan dan periode bebas sewa. Biaya pemasangan dapat dicicil selama masa penyewa menempati gedung. Jangka waktu bebas sewa yang biasanya diberikan oleh tuan tanah berkisar antara 1 hingga 12 bulan, bergantung seberapa besar ruang yang akan ditempati penyewa di dalam gedung.

Sementara itu, rata-rata biaya layanan relatif stabil dalam 18 bulan terakhir. Di CBD, biaya layanan tercatat sebesar Rp82.193, dan Rp61.953 di area luar CBD. Beberapa tuan tanah saat ini juga memberikan diskon biaya layanan.