Sewa perkantoran di Hong Kong, Sydney, Jakarta, dan Manila akan turun lebih dari 10% pada akhir 2020

Rata-rata sewa di APAC yang tertimbang harus turun 5% dari tahun 2020.

Sebagian besar pasar APAC yang dilacak Colliers di seluruh wilayah mencatat penurunan sewa pada Q2 2020. Pada periode ini, rata-rata tertimbang dari sewa efektif bersih, bergerak sebanyak -2,5% QOQ, dengan Hong Kong SAR, Shenzhen dan Manila mencatat penurunan QOQ lebih dari 5,0%. Sydney CBD juga mencatat penurunan tajam dalam sewa efektif bersih (bukan sewa di muka), sebesar 9,8%.

Taipei, Delhi-NCR dan Seoul adalah tempat yang tampak cerah dengan kenaikan sewa sebesar 1,0% atau lebih. Berbeda dengan Sydney, yang rata-rata sewa efektif bersih di Melbourne CBD berada di kurva datar di Q2, meskipun Colliers tidak mengharapkan kekuatan relatif ini dapat bertahan lama.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Sewa di Taipei umumnya berjalan selama lima tahun. Sementara pembaruan adalah urutan hari itu, pasokan terbatas di pasar itu berarti sewa telah disesuaikan sedikit ke atas. Meskipun sewa wajah Seoul meningkat dengan inflasi, praktik pasar adalah menyesuaikan insentif karena sektor ini menjadi lebih ramah; untuk Q2 mereka tetap stabil.

Sementara Hong Kong SAR dan Tokyo berdesak-desakan untuk posisi persewaan tertinggi di wilayah tersebut, yang pertama telah mengalami penurunan sewa yang stabil selama beberapa kuartal terakhir. Mengingat penyerapan bersih negatif pada Q2, seperti yang diprediksikan, kami melihat penurunan sewa di Hong Kong hampir 6,0% QOQ.

Pasokan baru di kota-kota Cina Tier 1 turun di bawah perkiraan selama H1 2020. Namun, pasokan pipeline untuk H2 dan 2021-2022 sebagian besar tetaplah berat. Meskipun ada peningkatan permintaan di kota-kota ini di Q2 yang kami harapkan akan dipertahankan, harapan akan banyaknya pasokan tampaknya telah menyebabkan tuan tanah mengutip sewa yang lebih rendah sambil memberikan insentif yang lebih besar, yang berakibat melunakkan sewa bersih yang efektif. Hal ini lebih benar dilakukan di Shanghai dan Shenzhen daripada Beijing dan Guangzhou.

Demikian pula, Tokyo telah menikmati manfaat dari permintaan dan penawaran yang ketat secara keseluruhan. Akan tetapi, setelah terjadi pandemi COVID-19, kami telah mengamati tuan tanah meningkatkan insentif, sambil tetap meminta sewa. Akibatnya, sewa efektif bersih mereka turun 1,8% di Q2 versus Q1.

Banyak kota di wilayah ini tetap dalam beberapa bentuk lockdown, diperburuk oleh sentimen bisnis yang lemah sebagai akibat dari resesi. Situasi ini memaksa para penghuni untuk menunda atau mengesampingkan rencana ekspansi dan relokasi mereka. Transaksi leasing dengan demikian didominasi oleh pembaruan dan negosiasi ulang serta pengurangan ruang. Efeknya adalah menurunkan harga sewa di banyak pasar yang kami ikuti.

Outlook: H2 2020 dan lima tahun hingga akhir 2024

Di H2 2020, kami mengharapkan lebih banyak hal yang sama di seluruh APAC. Tuan tanah di banyak pasar akan bersaing untuk kumpulan permintaan terbatas. Kami pikir tuan tanah akan berusaha untuk membedakan penawaran produk mereka dengan meningkatkan perhatian terhadap kesehatan dan keselamatan, sistem mekanis canggih, dan kesehatan serta kredensial lingkungan. Namun, harga tetaplah penting dalam resesi. Kami berharap melihat banyak tuan tanah meningkatkan insentif, serta menurunkan sewa efektif bersih. Manila, Hong Kong SAR, Shenzhen dan Sydney CBD berada di antara pasar yang maju, sedangkan Manila dan Jakarta berada di antara pasar yang tengah berkembang, mereka harus mencatat penurunan sewa lebih dari 10% pada akhir tahun. Secara keseluruhan, kami mengharapkan sewa rata-rata yang tertimbang untuk turun sebesar 5,0% pada tahun 2020.

Persewaan harus mulai meningkat pada tahun 2021

Meskipun hal ini dapat dipahami mengingat adanya resesi COVID-19, kami memperkirakan sewa akan meningkat sedikit dari posisi terendahnya tahun ini pada 2021, karena pemulihan ekonomi yang telah diperkirakan menjadi jelas. Selama lima tahun ke depan, Singapura, Bangkok dan Bangalore akan melihat kenaikan sewa sebesar 3,0% atau lebih, sementara Delhi-NCR, Auckland, Melbourne dan Taipei akan melihat kenaikan sewa lebih dari 2,0% karena permintaan mengejar pasokan yang direncanakan. Tingkat kekosongan yang stabil dengan permintaan dan penawaran yang ketat harus mendukung kenaikan sewa di pasar-pasar ini.