Sektor apartemen strata-title Jakarta belum pulih walau ada intervensi dari pemerintah

Hanya 575 unit yang terjual hingga semester pertama 2021.

Menurut Colliers, lebih banyak unit apartemen strata-title dapat diselesaikan tahun ini tetapi masih terbatas karena meningkatnya kasus COVID-19. Satu proyek, yaitu Kebayoran Apartment (Ruby Tower) dengan 336 unit, telah selesai pada kuartal ini. Saat ini, total unit yang ada telah mencapai 215.627 unit. Kami memperkirakan akan ada lebih banyak unit yang selesai pada kuartal ketiga dan keempat tahun ini, karena pemerintah telah memperpanjang pembebasan PPN pada proyek siap pakai yang ada dengan harga di bawah IDR 5 miliar hingga Desember 2021.

Selain itu, ada satu proyek yang diperkenalkan pada kuartal ini, yaitu Terrace Diamond Tower di Mega Kuningan dengan total 268 unit.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Meskipun kami memperkirakan akan ada lebih banyak unit yang dapat diselesaikan tahun ini, kami masih memperkirakan akan ada beberapa penundaan pada banyak proyek. Ketika kasus COVID-19 telah meningkat lagi, terutama di Jakarta, pemerintah telah mulai mengesampingkan aturan PPKM Darurat (Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat darurat) yang lebih ketat. Selain itu, PPKM ini menghambat pemulihan pasar. Kami melihat hal ini sebagai kemunduran yang hanya bersifat sementara dan tetap positif atas prospek jangka panjang dengan permintaan perumahan besar yang terlihat dari kebangkitan populasi kelas menengah muda bersama dengan peningkatan pemulihan ekonomi global. Kami percaya ini akan mendukung penjualan dalam jangka menengah dan panjang.

Tingkat penyerapan tetaplah datar di angka 87,2% (+ 0,1% QOQ atau -0,5% YOY) yang menunjukkan bahwa pasar belum pulih meskipun pemerintah telah menyediakan beberapa program relaksasi. Secara umum, hanya 575 unitnya yang terjual hingga semester pertama 2021. Sebagian besar penjualan pada kuartal ini berasal dari unit yang selesai, tetapi jumlahnya tetap tidak signifikan untuk pasar secara keseluruhan.

Mengenai promosi, developer cenderung memperpanjang program mereka dari tahun lalu karena mereka menemukan ini lebih efektif untuk meningkatkan penjualan, terutama pada proyek-proyek yang sedang dibangun. Untuk proyek yang selesai, selain memanfaatkan program PPN relaksasi, mereka juga memberikan diskon dan tipuan tambahan untuk pelanggan. Akan tetapi, seperti yang telah dinyatakan sebelumnya, kami belum melihat pemulihan penjualan yang luar biasa selama pandemi ini. Hal ini pun dibuktikan dengan penyaluran kredit ke pertumbuhan apartemen strata-title yang jauh lebih rendah daripada landed housing.

Untungnya, pemerintah telah memperpanjang program relaksasi PPN hingga Desember 2021. Program ini memberi lebih banyak waktu bagi developer untuk meningkatkan penjualan proyek yang baru diselesaikan (baru). Namun, kami memperkirakan pertumbuhan penjualan apartemen strata-title akan tetap lamban dikarenakan orang-orang masih dalam pola pikir “wait-and-see” sampai pandemi berakhir.

Tidak ada kenaikan harga di kuartal ini

Tidak ada proyek yang menaikkan harga yang diminta pada kuartal ini; hal ini merupakan sesuatu yang pertama kalinya terjadi. Dengan demikian, harga yang diminta tetap pada IDR 35 juta (+ 0,0% QOQ atau + 0,16% YOY). Banyak faktor yang mempengaruhinya; dari kinerja penjualan yang lebih lemah hingga tekanan dari program insentif PPN yang membuat mereka tidak dapat menaikkan harga yang diminta. Selain itu, persaingan ketat dari properti sekunder juga mempengaruhi stagnasi harga. Mereka yang menjual apartemen sekarang kemungkinan besar berada di bawah paksaan dan karenanya setiap kelembutan dalam harga disebabkan oleh bagian yang mendominasi dari penjual tersebut.

Selanjutnya, dikarenakan pemerintah telah memperpanjang program relaksasi PPN hingga Desember 2021, kami menganggap developer akan terus mengalami kesulitan dalam menaikkan harga yang diminta. Oleh karena itu, kami memperkirakan harga yang diminta akan tetap stagnan setidaknya sampai kuartal berikutnya.

Dalam jangka panjang, jika program vaksinasi berhasil dan ekonomi global membaik, harga apartemen di Jakarta harus kembali ke jalur pertumbuhan tren ekonomi sebesar 4-5% per tahun. Perkiraan jangka menengah dan panjang ini harus berlaku jika tidak ada gelombang infeksi yang kembali secara global atau kejatuhan politik yang serius di Indonesia.