Penundaan proyek membuat total ruang ritel Jakarta macet di 2,84m2

Tiga mal dijadwalkan akan dibuka sekitaran tahun ini.

Konstruksi mal masih mengalami kemajuan, tetapi pada kecepatan yang lebih lambat. Penundaan penyelesaian mal masih diantisipasi pada tahun 2021. Meskipun demikian, Colliers mengatakan total ruang ritel akan meningkat sekitar 700.000 meter persegi hingga 2024, dengan sekitar 60% terletak di Jabodetabek.

Di Jakarta, total ruang ritel ada di sekitar 4,83 juta meter persegi, tanpa proyek mal yang diselesaikan pada 1Q di tahun 2021. Beberapa proyek mal sebenarnya dalam tahap akhir konstruksi, dengan beberapa penyewa berkomitmen pada tahap fit-out, tetapi tuan tanah telah memutuskan untuk menunda pembukaan, menunggu saat yang tepat agar dapat menjaring kerumunan pengunjung yang lebih besar selama pembukaan besar.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Tiga proyek mal baru hampir selesai. Pembukaan Aeon Mall Tanjung Barat, di kompleks Southgate, Pondok Indah Mall 3 (dua mal ini sebelumnya dijadwalkan dibuka pada 2020) dan Lippo Mall East Side (di Holland Village) akan mengambil total ruang ritel menjadi 4,93 juta meter persegi pada akhir tahun 2021.

Di Jabodetabek, total ruang ritel macet di angka 2,84 meter persegi pada Q1 2021. Tiga mal direncanakan akan dibuka sekitar tahun 2021, termasuk Green Walk Mall (di Grand Dhika City di Bekasi), Paradise Walk (di Serpong, Tangerang) dan perluasan mal Margo City (di Depok). Masuknya mal-mal ini akan membawa total ruang ritel ke hampir 3 juta meter persegi pada akhir 2021, naik sekitar 4% YOY.

Menurut Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI), lalu lintas rata-rata atas mal saat ini terdaftar di sekitar 30%-40% dari kunjungan normal, sebuah peningkatan yang sederhana pada angka 20%-30% ketika pandemi pertama kali diumumkan. Dengan kurang dari setengah pengunjung yang kembali ke mal, dampak terhadap bisnis ritel cukup signifikan. Di sisi lain, beberapa calon pengusaha retail ingin menunda pembukaan bisnis di mal, menunggu lalu lintas bisnis agar kembali normal.

Penutupan toko memberi tekanan lebih besar pada kinerja okupansi. Beberapa toko kelontong besar dan department store telah tutup. Pengusaha retail hanya berfokus pada mempertahankan outlet yang menguntungkan. Kami mencatat bahwa beberapa penyewa yang berkomitmen belum membuka usahanya di mal yang selesai pada tahun 2020, dan hal ini menyebabkan penurunan kinerja okupansi di Jakarta dan Jabodetabek masing-masingnya sekitar 8% dan 9%, berdasarkan YOY.

Tingkat okupansi mal secara keseluruhan tercatat 73,1% pada Q1 2021, dengan lebih banyak toko cenderung tutup. Indikasinya adalah bahwa beberapa mal tujuan yang direncanakan akan dibuka tahun ini telah mendapatkan jumlah penyewa yang relatif tinggi, yang akan membantu memicu sedikit peningkatan dalam okupansi keseluruhan pada sisa tahun 2021. Di Jabodetabek, tingkat okupansi adalah 71,2% pada Q1 2021. Tingkatan ini harus terus meningkat pada tahun 2021, meskipun sedikit.

Biaya okupansi masih dalam mode jeda

Efek dari pandemi telah menciptakan lebih banyak ruang untuk negosiasi sewa. Dengan periode sewa minimum tiga tahun, beberapa insentif masih diterapkan, termasuk periode bebas sewa dan diskon biaya layanan, dilengkapi dengan perawatan khusus untuk setiap penyewa.

Rata-rata penawaran harga sewa untuk ruang ritel di Jakarta adalah IDR 545.079, dan rata-rata ini relatif stabil selama enam bulan terakhir. Sewa keseluruhan hingga akhir 2021 mungkin bertemu dengan sedikit penyesuaian ketika mal-mal high-end yang baru dibuka datang ke pasar. Di wilayah Jabodetabek, sewa rata-rata dicatat ada di IDR 396.586; rata-rata ini kemungkinan akan tetap relatif stabil hingga akhir 2021.

Tidak ada yang berubah sehubungan dengan biaya layanan sejak 2Q pada 2020, namun, mengingat kenaikan tingkat upah minimum dan harga beberapa barang pendukung seperti perlengkapan mandi, ada kemungkinan tuan tanah akan berupaya meningkatkan biaya layanan pada awal 2022. Peningkatan yang adil dalam tarif biaya layanan rata-rata untuk Jakarta dan Jabodetabek tengah diproyeksikan, dengan peningkatannya yang lebih rendah dari tahun-tahun sebelumnya.

Secara umum, kenaikan biaya layanan yang diantisipasi terutama karena mal baru dengan tarif perawatan yang lebih tinggi ditambahkan ke perhitungan keseluruhan. Akan tetapi, pasar secara keseluruhan akan mempertahankan tarif saat ini setidaknya sampai akhir 2021. Dibandingkan dengan kuartal terakhir, biaya layanan rata-rata di Jakarta dan Jabodetabek masing-masing relatif stabil di IDR 145.691 dan IDR 120.349.