Jalan yang sulit menuju pemulihan mengintai pasar apartemen Jakarta

Pertumbuhan permintaan di pasar tetap lambat, membuat sulit untuk merevisi harga yang diminta.

Menurut Colliers, Bank Indonesia telah memangkas suku bunga acuan secara agresif sejak pertengahan 2019 sebesar 250 basis poin, dari 6,0% menjadi 3,5%. Hal ini seharusnya diterjemahkan ke dalam tingkat hipotek yang lebih rendah pada tahun 2021 demi mempercepat penjualan properti. Akan tetapi pada kenyataannya, tingkat bunga pinjamannya masih relatif tinggi secara umum.

Sejauh ini, Colliers masih merasa bahwa investor memilih untuk mengambil pendekatan wait-and-see. Likuiditas yang tinggi telah terlihat selama tahun 2020 tetapi sayangnya, dia tidak dapat merangsang ekonomi menjadi peremajaan, sebagaimana dibuktikan oleh perlambatan pertumbuhan pinjaman dikarenakan kegiatan ekonomi yang lambat. Dengan demikian, pemerintah sedang menjajaki penyebaran insentif lebih lanjut ke sektor-sektor yang membawa efek pengganda yang tinggi, termasuk sektor properti.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Bank Indonesia melonggarkan peraturan LTV untuk hipotek, sekarang hingga 100%, dan menghapus tahapan peraturan pencairan hipotek untuk properti indent. Kami pikir peraturan pencairan hipotek baru akan berdampak pada percepatan proyek karena developer akan menerima pembayaran 100% di muka sebelum proyek selesai. Meskipun demikian, dampak pada permintaan apartemen tidak akan signifikan karena bank akan tetap mengharuskan setidaknya 10% uang muka untuk menghindari utang, jika menjadi sebuah pinjaman bermasalah. Uang muka yang lebih rendah ditambah dengan tingkat bunga yang rendah semuanya akan berpengaruh positif untuk mendukung keterjangkauan, yang telah didorong oleh pemerintah dengan relaksasi LTV-nya. Selanjutnya, tolok ukur tingkat rendah diharapkan untuk menurunkan tingkat deposito, menjadikan properti sebagai investasi alternatif yang lebih menarik.

Bonus: Pengabaian PPN!

Pemerintah melalui Kementerian Keuangan telah menetapkan peraturan baru nomor 21/PMK.010.2021 untuk insentif PPN. Skema insentif berlaku untuk apartemen dan landed house (perumahan) dengan harga di bawah IDR 5 miliar, dengan rincian sebagai berikut - 100% pengabaian PPN untuk perumahan dengan harga di bawah IDR 2 miliar, dan 50% pengabaian untuk harga perumahan antara IDR 2 dan IDR 5 miliar. Skema insentif dimulai Maret ini dan akan berlangsung selama enam bulan, berakhir pada Agustus 2021.

Terlepas dari batasan harga, pengabaian PPN hanya berlaku untuk apartemen/rumah utama yang telah selesai (hanya untuk unit siap pakai). Karena itu, kami berpandangan bahwa dampak pada proyek presale akan terbatas.

Apartemen strata-title

Lebih banyak proyek baru datang ke pasar

Dua proyek baru diluncurkan pada awal 2021, yaitu Apple Residence 3 dan B- Residence Grogol. Ada juga dua proyek lain yang diperkenalkan selama Q1, termasuk Apple Residence 5 dan The Veranda di Lebak Bulus. Secara total, 1.542 unit tambahan akan dibawa oleh proyek-proyek tersebut. Sebagian besar dari mereka terletak di Jakarta Selatan, tepatnya di daerah Lebak Bulus, yang menyediakan aksesibilitas langsung ke MRT.

Sebaliknya, tidak ada proyek yang diselesaikan selama Q1 2021; dengan demikian, total pasokan tetap di 215.291 unit. Dari kemungkinan kemajuan konstruksi, kami mengantisipasi penyerahan beberapa proyek pada kuartal kedua atau ketiga tahun ini, dengan mengincar program stimulus baru pemerintah untuk sektor properti residensial, termasuk pembebasan PPN pada proyek siap pakai yang tersedia, dengan harga di bawah IDR 5 miliar hingga Agustus 2021. Developer diharapkan dapat meningkatkan kinerja penjualan mereka selama periode ini.

Kebangkitan pasar properti tahun ini akan sangat bergantung pada keberhasilan program vaksinasi yang telah dimulai. Program ini diharapkan mengarah pada pemulihan bertahap dikarenakan terdapat lebih banyak proyek telah memulai kemajuan konstruksi dan lebih banyak unit yang ditargetkan selesai tahun ini selama 2020.

Pembeli tetap berhati-hati

Dalam dua kuartal terakhir berturut-turut, rata-rata tingkat pengambilan apartemen di Jakarta telah menurun. Pada Q1 2021, tingkat penerimaan rata-rata telah sedikit dikontrak oleh -0,12% QOQ (+ 0,08% YOY) menjadi 87,1%. Sama seperti pada kuartal sebelumnya, penurunan ini utamanya disebabkan oleh proyek yang baru selesai dengan tingkat penyerapan di bawah 10%. Demikian pula, kinerja penjualan proyek-proyek di bawah konstruksi pun menurun sedikit, yaitu sebesar 0,5% QOQ (6,04% turun YOY) menjadi 58,2%.

Secara keseluruhan, penyerapan apartemen strata-title di Jakarta hanya 420 unit selama Q1, yang mana termasuk relatif lebih rendah dari penjualan pada periode sebelumnya. Hal ini menunjukkan bahwa pembeli umumnya berhati-hati terhadap kondisi saat ini dan menahan pembelian.

Banyak penawaran yang diberikan oleh developer untuk menarik lebih banyak pembeli. Developer cenderung memperpanjang program mereka dari tahun lalu karena mereka merasa hal tersebut efektif untuk meningkatkan penjualan. Berdasarkan temuan kami, untuk mempertahankan motif pembelian, memberikan diskon langsung dan menjadi lebih fleksibel dalam hal pembayaran cukup efektif untuk beberapa proyek. Lebih lanjut lagi, beberapa proyek pun telah memutuskan untuk memperpanjang masa liburan pembayaran.

Kinerja penjualan apartemen kelas menengah ke bawah lebih tangguh daripada segmen kelas atas; dengan demikian, pembeli tipe investor dengan masalah anggaran bergeser dari pembelian produk kelas atas sampai ke kelas bawah dengan ukuran unit yang lebih kecil karena lebih mudah untuk menemukan penyewa dalam kondisi saat ini.

Dengan banyaknya program relaksasi yang telah diluncurkan oleh pemerintah, kami menemukan beberapa proyek yang lebih murah, terutama yang berada dalam ambang harga untuk menikmati diskon PPN, yang dapat menarik lebih banyak perhatian dari pembeli daripada yang lebih mahal. Sebagai catatan positif, berkenaan dengan kepemilikan asing atas properti di Indonesia, pemerintah telah mengklarifikasi bahwa orang asing tidak perlu menjadi penduduk Indonesia untuk dapat membeli apartemen. Kebijakan ini akan mendorong sentimen pasar secara keseluruhan untuk pasar properti residensial di Indonesia; Namun, kami berpikir bahwa dampaknya tidak akan signifikan karena pasar ini masih kecil dibandingkan dengan pasar lokal

Masih sulit bagi developer untuk merevisi harga yang diminta

Banyak developer menetapkan sikap mereka untuk mempertahankan harga yang diminta sebagai tanggapan terhadap kinerja penjualan yang lamban. Harga permintaan rata-rata telah mencapai IDR 35,01 juta (0,13% QOQ atau 0,28% YOY). Hanya beberapa proyek dengan kinerja penjualan yang layak atau kemajuan konstruksi yang telah merevisi harganya. Selain itu, insentif PPN yang digulirkan oleh pemerintah kemungkinan akan memberikan tekanan ke bawah bagi kenaikan harga karena proyek yang sedang dibangun akan memberikan harga terbaik untuk menarik pembeli potensial.

Lebih lanjut lagi, kami berpandangan bahwa setelah periode insentif PPN berakhir dan beberapa developer diharapkan untuk mencapai target penjualan mereka, yang akan mengakibatkan harga meningkat secara bertahap. Selain itu, dengan harga tanah yang lebih tinggi dan meningkatnya biaya bahan baku, developer pun perlu menyesuaikan harga mereka ke atas.