Jakarta dijuluki sebagai pasar yang paling bervariasi untuk sewa perkantoran di APAC

Antara 2010 dan 2015, sewa di Jakarta lebih dari dua kali lipat dan kemudian jatuh 30% selama lima tahun ke depan.

Menurut laporan terbaru oleh Cushman & Wakefield, penyebab mendasar dari over-renting (yaitu penyewa membayar lebih dari rata-rata harga sewa pasar) dan under-renting (yaitu. penyewa membayar di bawah rata-rata harga sewa pasar) berhubungan dengan pergerakan sewa pasar selama jangka waktu sewa rata-rata tertimbang penuh.

Agar sepenuhnya dapat menghargai hal ini, baik pergerakan sewa rata-rata dan variabilitas sekitar rata-ratanya perlu mendapatkan pertimbangan. Menganalisis kedua indikator ini secara bersamaan menghasilkan Indeks Variabilitas Sewa.

“Secara inheren dipahami bahwa beberapa pasar lebih fluktuatif daripada yang lain, meskipun variabilitas itu sering hanya dipertimbangkan dari tahun ke tahun atau kuartal ke kuartal. Menganalisis variabilitas ini melalui pandangan dari jangka waktu sewa rata-rata tertimbang yang memberikan wawasan baru. Mengambil data berkelanjutan dari Q1 2010 hingga Q4 2020, perbedaan rata-rata bergulir dalam sewa pasar dan sewa jangka waktu yang berakhir dibandingkan,” kata Cushman & Wakefield.

Informasi lebih banyak dari laporan:

Perubahan harga sewa rata-rata

Selama dekade terakhir pasar seperti Brisbane, Kolkata, dan Tianjin rata-rata mengalami penurunan - yaitu harga pasarnya berada di bawah harga sewa yang sudah kedaluwarsa. Ada berbagai alasan untuk ini, seperti pelunakan pasar atau bahwa eskalasi dari harga sewa tahunan lebih tinggi daripada pertumbuhan harga sewa pasar yang diamati, atau keduanya seperti yang terlihat di Brisbane.

Sebaliknya, Bengaluru, Hyderabad, dan Bangkok semuanya telah melihat pertumbuhan sewa yang berkelanjutan melebihi setiap eskalasi sewa. Dalam keadaan ini, penghuni telah melihat peningkatan yang substansial dalam biaya penandatanganan sewa baru yang mempunyai rata-rata hingga 40%. Persyaratan sewa yang lebih lama di pasar dengan pertumbuhan tinggi ini memperparah masalah karena sewa pasar melebihi eskalasi dalam periode yang lebih lama, menghasilkan peningkatan under-renting.

Variabilitas dalam pergerakan sewa

Sehubungan dengan variabilitas dalam hasil ini, beberapa pasar seperti Taipei, Manila, dan Mumbai memposting tingkat pertumbuhan atau penurunan yang relatif konsisten selama masa sewa rata-rata. Di Taipei, persewaan telah meningkat rata-rata 2% dari persyaratan sewa yang diamati, dengan kisaran hanya 6 poin persentase (-1% hingga + 5%), sementara di Manila mereka mempunyai rata-rata 14% dengan kisaran 10% hingga 16%. Sebaliknya, Jakarta menunjukkan variabilitas paling ekstrem dengan eskalasi sewa rata-rata 38%,  tetapi ini berkisar dari penurunan 29% hingga peningkatan 154%. Demikian pula, di Beijing rata-ratanya adalah 18% dengan kisaran -15% hingga + 124%.

Bagian utama

Menggabungkan kedua elemen ini menghasilkan Indeks Variabilitas Sewa. Jakarta berada di urutan teratas sebagai pasar yang paling bervariasi secara regional. Pada tahun-tahun di antara 2010 dan 2015, sewa di kota tersebut lebih dari dua kali lipat dan kemudian jatuh 30% selama lima tahun ke depan dikarenakan adanya sejumlah besar pasokan baru yang datang ke pasar. Bergantung pada kapan penghuni harus menandatangani kontrak baru, hal ini bisa mengakibatkan kenaikan biaya yang signifikan atau pengurangan biaya. Wuhan menempati posisi kedua, karena terdapat pertumbuhan sewa yang curam dari tahun 2010 hingga 2013 yang menyebabkan kenaikan persewaan hampir 100% selama periode tiga tahun, dan juga beberapa penurunan sewa selama dua tahun terakhir. Beijing, di tempat ketiga, telah melihat lintasan pertumbuhan sewa yang serupa tetapi dengan perubahan rata-rata yang lebih rendah.

Pasar di ujung lain dari daftar yang paling tidak memiliki variabel, terdiri dari Kolkata, Taipei dan Delhi. Dari ketiganya, Kolkata rata-rata mengalami penurunan sewa selama masa sewa rata-rata dilengkapi dengan variabilitas yang sangat sedikit. Sedangkan Delhi dan Taipei telah menunjukkan pertumbuhan sewa yang cukup sederhana, tetapi sekali lagi dengan variabilitas yang sangat terbatas.

Tentu saja, menggunakan data dari tahun 2010 hingga saat ini akan menghukum pasar karena terdapat variabilitas masa lalu, ketika kemungkinan mereka dapat menjadi lebih stabil dalam beberapa tahun terakhir. Untuk menjelaskan hal ini, model ini dijalankan kembali hanya untuk tahun 2017-2020. Kota Ho Chi Minh, Pune dan Hong Kong sekarang mengambil tiga tempat teratas. Untuk Kota Ho Chi Minh dan Pune, model ini mencerminkan pertumbuhan sewa baru-baru ini yang tampak kuat. Rata-rata sewa di Kota Ho Chi Minh adalah 24%, tetapi mempunyai kisaran 9% hingga 38%, terutama karena adanya penyelesaian stok baru yang mana tuan tanahnya mengenakan harga sewa yang lebih tinggi.

Sebaliknya, Hong Kong mengalami periode pertumbuhan sewa sekitar 13% hingga Maret 2019, yang kemudian diikuti oleh penurunan sewa sebesar 20% hingga Desember 2020.

Ada sedikit perubahan di pasar variabilitas rendah dengan Taipei dan Kolkata yang masih terwakili di lima pasar paling tidak variabel, bergabung dengan Tianjin, Dalian dan Kuala Lumpur. Wuhan juga menurunkan daftar peringkat, mencerminkan penurunan sewa yang stabil dan berkelanjutan selama tiga tahun terakhir.

Klik di sini untuk laporan lengkapnya.