Perusahaan teknologi menyalip bank dalam perlombaan untuk ruang kantor Singapura

Industri teknologi menyumbang 40% dari permintaan ruang kantor, naik dari 20% pada 2019.

Ketika karyawan secara bertahap kembali ke kantor, permintaan ruang kantor bergeser dari sektor perbankan dan keuangan ke industri teknologi.

Perusahaan teknologi memimpin dalam hal sektor mencari ruang, menyumbang 40% dari permintaan tahun lalu dari 20% pra-pandemi, menyalip sektor perbankan dan keuangan, karena kembali ke kantor meningkat, menurut Cushman & Wakefield .

Perusahaan teknologi besar Cina dan Amerika berada di garis depan dalam mencari ruang kantor pada 2021, tetapi untuk 2022 permintaan dari sektor ini diharapkan dari perusahaan kecil dan besar sebagai startup– yang mungkin telah memangkas ruang kantor mereka – bangkit kembali.

Managing Director untuk India dan Asia Tenggara dari Cushman & Wakefield, Anshul Jain berbicara dengan Editor-in-Chief Real Estate Asia Tim Charlton tentang tren dan prospek terbaru industri real estat di wilayah tersebut.

Tren real estat apa yang Anda lihat selama 2021 dan pengalaman pertama apa yang kita miliki?

2021 adalah tahun yang luar biasa pada akhirnya – tentu saja, dirusak oleh semua berita COVID yang kami miliki di seluruh dunia dan perlambatan. Ketika kami memasuki 2021, kami berpikir bahwa industri akan melambat, dan keputusan tidak akan dibuat. Tetapi bertentangan dengan itu, ada banyak yang pertama di 2021 dalam satu dekade.

Sewa kantor mencapai sekitar $13 untuk bangunan terbaik dan paling premium di kota saat ini. Ini sama dengan sewa tertinggi pada 2019. Namun sebelumnya, tertinggi terjadi pada 2008. Sewa kantor jelas ditopang oleh kemampuan korporasi atau keinginan korporasi untuk pindah ke gedung dengan kualitas terbaik. Pergeseran-ke-kualitas adalah tren besar.

Jika Anda melihat sewa industri, itu tumbuh sebesar 2% YoY. Itu, sekali lagi, yang pertama sejak 2013. Jika Anda melihat perumahan, harga naik 10,5%. Itu adalah kenaikan harga yang signifikan. Dan tentu saja, pemerintah sekarang melakukan beberapa tindakan mendinginkan pasar. Namun harga ini naik tertinggi sejak 2010. Sekitar 33.000 unit terjual pada 2021, yang merupakan jumlah tertinggi unit yang terjual dalam sembilan tahun. Dalam hal ukuran tempat tinggal, yang kami lihat adalah ukuran rata-rata pembelian yang naik sejak 2019. Dari tahun 2015 hingga 2019, kami melihat ukuran rata-rata rumah tangga turun. Dari 2019 hingga 2021, sebenarnya naik yang mencerminkan fakta bahwa orang mungkin ingin menghabiskan lebih banyak waktu dalam pekerjaan hybrid dan bekerja dari rumah. Banyak hal pertama yang akan saya katakan dari perspektif angka, tetapi ini adalah tahun yang luar biasa, yang mengejutkan kita semua dari perspektif pasar real estat.

Mari kita lihat 2022. Tren apa yang bisa kita nantikan? Kita lihat di Singapura, itu tim A, tim B dibentuk. Apakah itu benar-benar kembali ke kantor atau hibrida?

Saya pikir tim A, tim B, dll. akan benar-benar diatur oleh apa yang diperintahkan pemerintah kepada kami. Jadi dalam lingkup itu, saya pikir, pekerjaan hibrida akan tetap ada. Kami pikir 60% bekerja-dari-kantor akan menjadi hal yang dilakukan. Bekerja dari rumah bukanlah konsep global baru. Di pasar AS, Eropa, dan Australia, tiga hingga empat hari bekerja dari kantor selama seminggu adalah lazim, dan satu hingga dua hari bekerja dari rumah adalah lazim.

Sekarang, apa yang akan kita lihat di seluruh Asia adalah tren serupa, di mana kami pikir 60% dari waktu orang akan bekerja dari kantor. Tren itu benar-benar akan tetap ada. Namun bukan berarti permintaan perkantoran akan turun. Sebaliknya, tuntutan kantor justru meningkat. Ini pindah ke bangunan berkualitas lebih baik dan konstruksi desainer mengubah cara Anda mendesain kantor. Lebih kolaboratif, lebih banyak kerja tim – kantor akan lebih banyak digunakan sebagai ruang sosial, bukan sebagai ruang pribadi.

Tren besar lainnya untuk 2022 yang kita lihat dengan jelas di balik dorongan keberlanjutan global, dorongan besar environment, social, and governance (EST). Semakin banyak perusahaan akan menuntut bangunan berkualitas lebih baik yang benar-benar berkelanjutan di alam. Di belakang itu, apa yang akan kita lihat mungkin adalah investasi mulai mengalir untuk memperbaiki beberapa bangunan lama, yang akan menjadi usang, dan tidak akan memenuhi cara kerja baru atau cukup berkelanjutan. Sektor lain seperti pusat data, sektor industri di Singapura akan berkinerja sangat baik. Dan saya pikir, sementara sektor perumahan akan sedikit mendingin, masih akan ada cukup peningkatan, permintaan yang cukup di sektor perumahan ke depan.

Tapi satu tren kembali ke kantor yang sangat menarik yang kita lihat adalah perubahan besar dalam campuran klien yang telah meminta ruang. Pra-COVID – 2018, 2019 – yang kami lihat adalah permintaan besar yang datang dari industri perbankan, keuangan, dan asuransi. Sekitar 37% hingga 38% dari permintaan sebelum COVID berasal dari perbankan, dan hanya 20% dari permintaan yang sebenarnya berasal dari teknologi. Dan 20% permintaan juga datang dari workspaces terkelola, ruang kerja bersama secara efektif. Itu berubah sepenuhnya pada 2021, di mana perbankan dan keuangan telah turun sedikit kembali menjadi 30% dari 37%. Tetapi sektor teknologi jelas telah memimpin, dari 20% hingga 40%. Co-working menurun sedikit di 2021, tetapi kami pikir itu akan bangkit kembali pada 2022. Yang harus kita waspadai adalah sektor teknologi – sektor co-working akan bangkit kembali dan permintaan yang terus datang dari perbankan dan keuangan.

Hanya untuk memberi Anda gambaran tentang sektor teknologi. Singapura, seperti yang Anda tahu, adalah pusat inovasi global, terpilih sebagai kota paling inovatif kedua oleh Bloomberg. Lebih dari 4.000 startup ada di sini dan beberapa dari mereka akan mulai tumbuh lebih besar dan jumlah uang yang mengalir masuk, dan karena itu akan ada permintaan pada real estat. Jika Anda melihat 12 perusahaan teknologi teratas, campuran perusahaan Cina dan Amerika, hingga saat ini hampir 3.500 pekerjaan diiklankan. Itu signifikan dalam hal ekspansi baru. Jadi secara keseluruhan, saya melihat permintaan yang cukup sehat datang untuk kantor. Semua lapangan kerja dan pertumbuhan PDB ini akan berdampak pada sektor ritel dan industri yang didorong oleh e-commerce dan manufaktur. Itu merupakan  pertanda baik untuk seluruh sektor.

Apa yang Anda lihat dalam ruang sektor teknologi? Apakah hanya banyak perusahaan teknologi besar atau banyak juga startup kecil yang keluar dari Amerika di mana mereka menginginkan kantor Asia Pasifik dan mereka akan memiliki kantor untuk 20 atau 30 orang. Bisakah Anda memberi tahu kami dari mana mereka berasal?

Ini benar-benar keduanya sekarang. Saya pikir, jika saya melihat pada 2021, sebagian besar permintaan itu sebenarnya datang dari perusahaan besar, apakah itu perusahaan besar Cina atau perusahaan besar Amerika. Tapi kami berpikir bahwa ke depan, 2022 dan seterusnya, Anda mungkin akan melihat startup bangkit kembali. Sekarang apa yang terjadi ketika pandemi melanda – real estat adalah hal termudah untuk berkurang. Startup umumnya sangat kekurangan uang, dan oleh karena itu mereka mengurangi ruang kantor dengan cukup cepat, tetapi ketika ekonomi bangkit kembali, saya merasa perusahaan kecil dan menengah akan tertarik kembali ke ruang kantor dan oleh karena itu permintaan dari startup akan terus meningkat, khususnya, untuk kantor berperabotan dan ruang kerja bersama lagi. Jadi jika saya menantikan dua atau tiga tahun, kami memperkirakan permintaan yang cukup besar datang dari perusahaan rintisan kecil dan menengah dengan beberapa berpotensi menjadi unicorn dan mereka menyerap ruang besar dalam beberapa tahun ke depan.

Apakah ada anekdot yang dapat Anda bagikan kepada kami tentang transaksi terkini atau transaksi sewa atau penjualan yang menurut Anda harus diperhatikan orang?

2021 adalah tahun yang menarik, Anda tahu, kami memiliki investasi senilai hampir $25 miliar di real estat di Singapura, lima di antaranya kira-kira adalah kantor, tetapi bagian yang menarik adalah hampir empat setengahnya benar-benar datang dalam industri. Industri biasanya jauh lebih rendah daripada kantor. Gedung-gedung besar yang dijual dari sudut pandang perkantoran termasuk Gedung PIL, [dan] 112 Robinson, di antara beberapa gedung lainnya. Namun kesepakatan memakan waktu lebih lama karena pembiayaan utang membutuhkan lebih banyak waktu. Orang-orang berhati-hati pada 2021. Tapi saya pikir pasar sangat mendukung penjualan gedung, dan ada banyak modal saat ini. Kami berpikir bahwa ke depan pada 2022 dan seterusnya, kami akan melihat lebih banyak dari itu. Kami berharap pasar akan benar-benar aktif.

Inisiatif apa yang sedang dikerjakan organisasi Anda saat ini?

Kami mengakui status Singapura sebagai pusat kekuatan regional, sebagai kota pusat regional untuk sebagian besar perusahaan multinasional. Jadi bagi kami, Singapura memiliki dua arti: satu adalah Singapura untuk Singapura, dan yang lainnya adalah Singapura untuk Asia. Apa yang telah kami lakukan sejauh ini adalah kami telah memperkuat Singapura untuk Singapura dengan sangat signifikan. Langkah selanjutnya yang sedang kami kerjakan adalah memperkuat Singapura untuk Asia. Kami juga berinvestasi secara signifikan dalam membangun tim lokal dan regional, dan membangun dua kantor baru. Sebuah langkah yang sangat menarik akan datang bagi kita, pindah ke CapitaSpring, salah satu lantai paling atas. Bangunan yang menandakan inovasi menandakan keberlanjutan, dan menandakan kepemimpinan, yang merupakan posisi yang kami miliki di Asia.

Saat Anda melihat-lihat wilayah itu, pasar mana yang lebih panas, dan mana yang lebih dingin, jika Anda dapat menilainya seperti itu?

India sangat panas saat ini. Terlepas dari beberapa bulan masalah COVID tahun lalu, yang cukup mengerikan, negara  mengelola seluruh sentimen COVID dengan cukup baik. Pasar terbuka dan sangat panas. Secara umum, pasar industri di Asia cukup panas. Kami melihat banyak aktivitas di Jepang. Cina terus menjadi kekuatan besar bagi kami. Australia sebagian besar ditutup tahun lalu, tetapi kami berharap banyak hal akan mulai terbuka di Australia. Kami berharap Australia mulai bangkit kembali pada 2022.

Di antara negara-negara kecil, kami sangat senang dengan Vietnam, yang diuntungkan oleh strategi China-Plus-One. Filipina akan terus menjadi pasar outsourcing besar dari AS. Ini akan bergantung terutama pada perusahaan multinasional AS dan ekspansi mereka. Saya pikir ekonomi lokal di Filipina masih akan terus berkembang dan mungkin akan memakan waktu cukup lama.

Saya pikir pasar yang sangat diatur di negara-negara Asia Tenggara lainnya emdapat sedikit masalah. Saya pikir Indonesia, tentu saja, memiliki semua metrik yang tepat, populasi besar, populasi muda, dan pertumbuhan PDB yang layak. Tapi ini masih pasar yang sangat diatur, kami masih memiliki bisnis yang cukup bagus di sana. Saya pikir pasar bagi kami di sana bisa lebih besar dan lebih baik. Thailand jelas merupakan pasar yang didorong oleh keramahan atau hospitality-driven market.